Jedlo je fantastické, víno tečie prúdom a pri zákusku sa podpisuje. Peter Schöllhorn z nemeckého Ochranného združenia pre zahraničné nehnuteľnosti však varuje, že neseriózni makléri využívajú dovolenkovú náladu nemeckých turistov, aby ešte narýchlo predali jednu nehnuteľnosť. Pod kúpou letnej vilky si väčšina ľudí predstavuje slnko, pláž a more. Niekto to považuje za symbol životného štýlu, či za miesto na príjemné trávenie dôchodku a mnohí si ešte stále myslia, že dokážu nemeckým daňovým úradom vytrieť zrak. Len veľmi málo ľudí považuje túto kúpu výlučne za investíciu. Najpopulárnejším miestom je Španielsko, na druhom mieste je Francúzsko a na treťom Taliansko. Všetky tri krajiny však majú jedno spoločné: čím bližšie k pobrežiu, tým sú nehnuteľnosti drahšie a tým viac musí byť potenciálny kupec v strehu.
Nejasné predpisy, cudzie zákony a zvyky pri kúpe nehnuteľností totiž ukrývajú mnohé pasce. Napríklad, v Španielsku a Taliansku je právne záväzná predbežná zmluva medzi kupcom a predávajúcim a v tejto zmluve sa obyčajne uvádza vyššia cena než v definitívnej zmluve. Tento trik má ušetriť daň z nadobudnutia nehnuteľnosti a notárske poplatky. Keďže mnohých kupcov láka pri tejto transakcii použiť nepriznané peniaze, je práve takýto trik to prvé, čo hľadá nedôverčivý nemecký daňový úrad.
Predstava dovolenkových radostí vo vlastnom, novučičkom dome sa obyčajne rýchlo rúca. Prvý kameň úrazu: kvalita stavby na slnečnom juhu často nezodpovedá nemeckým predpisom. Werner Steuber z nemecko-švajčiarskeho Ochranného združenia pre vlastníctvo zahraničných nehnuteľností počas svojej 25-ročnej praxe v Španielsku ešte nezažil, aby realizácia stavebného projektu prebehla bez problémov a podľa plánu. Keďže sa ťažkosti opakovali, už dva roky musí každý zadávateľ stavby uzatvoriť 10-ročné záručné poistenie proti stavebným nedostatkom každého druhu. Poistné vo výške zhruba 10 % stavebnej sumy odstrašuje mnohých a preto sa uchyľujú k rôznym trikom.
Z predpisov si ťažkú hlavu nerobia ani zahraničné stavebné firmy a nie je výnimkou, že si od úradov nezaobstarajú všetky potrebné povolenia. V Taliansku a Španielsku sú čierne stavby rozšírené, upozorňuje P. Schöllhorn. Podľa jeho slov sa tu bez povolení stavajú obrovské bytovky a pokuty sú už zahrnuté v kúpnej cene. Napriek všetkému však boj s úradmi leží na pleciach kupca, keďže bez stavebného povolenia nie je možné stavbu prevziať a v mnohých prípadoch ani napojiť k verejnej rozvodnej elektrickej sieti. A kto si chce v zahraničí dodatočne vyžiadať povolenie na zabudovanie okien alebo stavbu terasy, dostáva sa do problémov - v najhoršom prípade dokonca existuje kúpený dom len na papieri.
Z tohto dôvodu sú staršie objekty stále lepšou alternatívou než novostavba, pri ktorej si nemôže nemecký kupec nič skontrolovať a stavebné chyby sa objavia až po úplnom splatení nehnuteľnosti, takže v mnohých prípadoch sa potom spravodlivosti nedovolá. W. Steuber preto radí kúpu staršej nehnuteľnosti, ktorú si môže záujemca pozrieť a "ohmatať".
V prípade novostavby a aj staršej nehnuteľnosti však platí jedno: ak si kupec myslí, že predajom domu zarobí, spáli si prsty. A realita oveľa rýchlejšie rozbije aj predstavy, že pomocou nehnuteľnosti v zahraničí je možné oklamať nemecké daňové úrady. K úspore daní sa prázdninový dom v zahraničí vôbec nehodí.
P. Schöllhorn vysvetľuje, že nemecký daňový poplatník síce nemusí oznámiť vlastníctvo nehnuteľnosti v zahraničí, no nemecké úrady dostávajú kontrolné oznámenia od svojich kolegov v cudzine. Navyše, dohody Nemecka so Španielskom a Francúzskom o dvojitom zdaňovaní tento postup vyslovene uvádzajú. Ak sa teda nemecký daňový úrad dozvie o domčeku na slnečnom juhu, podozrieva vlastníka, že pri kúpe použil nezdanené a nepriznané peniaze. Predovšetkým kupci, ktorí použili trik s predbežnou zmluvou, mali by byť schopní dokázať riadne zdanené zdroje. Okrem toho úrad preveruje prípadné nepriznané príjmy z prenájmu nehnuteľnosti, najmä v prípade, že daňový poplatník má trvalý pobyt v Nemecku. Celá situácia určite nepoteší poplatníka ani daňový úrad, keďže obyčajne sa zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti znižuje o náklady na udržiavanie a odpisy.
Vlastníci, ktorým z daňového priznania vyplynul zisk na kúpu dovolenkovej nehnuteľnosti, často zaňuchajú ďalšiu šancu na zníženie daní. Pokúšajú sa zapojiť daňový úrad do nákladov za dopravu a pobyt: veď tento dovolenkový príbytok navštívili len za účelom jeho prípravy na prenajatie. Ten, kto uvedie, že tri týždne potreboval na výmenu dlaždíc a namaľovanie záhradných stoličiek, však nenájde u daňového úradu pochopenie. Podľa § 2 nemeckého zákona o dani z príjmov totiž nie je možné uplatniť straty vyplývajúce z prenajímania zahraničnej nehnuteľnosti.
A čo z toho vyplýva? Je teda lepšie dať ruky preč od vlastného dovolenkového domčeka a radšej sa ubytovať v hoteli? Odpoveď je jednoduchá. Kto má dostatok peňazí, pokojne sa môže vyhrievať na južnom slnku na vlastnej terase.
StoryEditor