Ing. Ella Zemanová
Vstup do bytu
Vlastník bytu v Bratislave má takéto skúsenosti s niektorými vlastníkmi bytov: nerešpektujú § 11 ods. 3 zákona č. 182/1993 Z. z. v platnom znení, neumožňujú vstup do bytu za účelom obhliadky a opravy časti domu prístupnej z ich bytu. Bránia vstupu, aj keď ide o oprávnené osoby, ako je správca, opravár. Vlastníci bytov namietajú, že vstup do bytu je narušením súkromného vlastníctva. Znemožňujú tým riadnu údržbu a opravy v dome. Ako má zástupca spoločenstva vlastníkov v dome alebo správca nevyhnutnosť vstupu do bytu vysvetľovať, ak chce dosiahnuť, aby vlastník bytu rešpektoval zákon?
-- Potreba vstupu do bytu v niektorých prípadoch sa netýka len vlastníkov bytov. Aj v nájomných bytoch sa stáva, že prenajímateľ (vlastník domu) musí vstúpiť do bytu. V zásade však každý, kto vnikne do bytu bez dovolenia jeho nájomcu alebo vlastníka bytu, porušuje zákon (podľa Ústavy SR obydlie je nedotknuteľné) a môže byť potrestaný. Neprípustný a neoprávnený je vstup do bytu alebo jeho miestnosti, aj keď sú celkom prázdne. V niektorých prípadoch môže však prenajímateľ, správca alebo spoločenstvo, žiadať užívateľa bytu (nájomcu, vlastníka) o vstup do bytu. Ide o prípady, keď je nevyhnutné vykonať opravy a údržbu spoločných častí, zariadení domu alebo ich obnovu a prístup z bytu je nevyhnutný. Napríklad ak sa majú natierať vonkajšie okná, opraviť prasknuté rozvody vody, kúrenia, plynu, odvetrávania, opraviť strecha, obnoviť izolácia balkóna a iné. Predpokladaný termín obhliadky alebo vykonania opravy sa musí užívateľovi (nájomcovi, vlastníkovi) bytu včas vopred oznámiť. Nájomca má súčasne nárok na odškodné spojené s vykonávaním opravy alebo údržby, prípadne aj odškodné za stratu zárobku. Svojvoľne vstúpiť do bytu je neprípustné, preto právo na vstup sa musí súdne presadiť. Ak v dôsledku nerešpektovania zákona vznikne prenajímateľovi alebo ostatným vlastníkom v dome finančná škoda, bude ju znášať nájomca alebo vlastník bytu. Vstup do bytu bez predchádzajúceho ohlásenia a bez súhlasu nájomcu alebo vlastníka bytu je prípustný vo vyslovene núdzových prípadoch, napr. pri vypuknutí požiaru, záplave a pod., keď hrozí bezprostredné nebezpečenstvo alebo je nevyhnutné predchádzanie nebezpečenstvu. Je účelné, aby podľa možnosti bola prítomná úradná osoba (policajt, zástupca obce, požiarnik).
Byt I. kategórie
Aké podmienky sa musia splniť, aby sa byt zaradil do I. kategórie? Môže sa byt bez kuchynskej linky a kúpeľne zaradiť do bytov I. kategórie?
-- Podľa predpisov pre reguláciu maximálnej ceny nájmu sa byty rozdeľujú do štyroch kategórií. Za byty I. kategórie sa považujú byty s ústredným vykurovaním a s úplným alebo čiastočným základným príslušenstvom. Za ústredné vykurovanie sa považuje taký spôsob vykurovania bytu, pri ktorom je zdroj tepla umiestnený v priestore úplne oddelenom od bytu (diaľkové vykurovanie, domový kotol). Pri etážovom vykurovaní je zdroj tepla umiestnený v miestnosti, ktorá je súčasťou bytu, a na tom istom podlaží ako je byt. Základné príslušenstvo tvorí kúpeľňa alebo kúpeľňový (sprchovací) kút a splachovací záchod. Základné príslušenstvo sa považuje za súčasť bytu, i keď je mimo bytu, ale v dome a užíva ho len nájomca bytu. Z uvedeného vyplýva, že byt bez kuchynskej linky v kuchyni sa môže zaradiť do I. kategórie bytov. Nemôže sa do I. kategórie zaradiť, ak nie je ústredne vykurovaný a nie je vybavený kúpeľňovým (sprchovacím) kútom.
Nájomné za spoločnú časť domu
V dome v Bratislave 12 (bývalých) spoločných priestorov (kočikáreň, sušiareň atď.) využíva 12 vlastníkov bytov. Ostatných 36 vlastníkov bytov tieto priestory nepoužíva, ale domnievajú sa, že užívatelia (bývalých) spoločných priestorov by mali platiť nájomné. Užívatelia sú toho názoru, že za užívanie (bývalých) spoločných priestorov sa nájomné nemá platiť. Je oprávnený názor užívateľov alebo ostatných vlastníkov bytov?
-- Nájomné za užívanie spoločných častí alebo spoločných zariadení domu sa neplatí, majú slúžiť všetkým vlastníkom alebo nájomcom bytov v dome. Ak neplnia účel, za ktorým sa zriadili (v práčovni má vlastník niektorého bytu napr. dielňu), nebolo by spravodlivé, aby náklady znášali všetci vlastníci, ale nie je oprávnené vyžadovať nájomné. Nájomné sa hradí za nebytové priestory, vlastník bytu platí príspevky do fondu domu. O ďalšom postupe majú jednomyseľne rozhodnúť hlasovaním všetci vlastníci v dome, pričom sú takéto možnosti:
* zmeniť účel užívania spoločných častí alebo zariadení domu na nebytové priestory. O zmene môže rozhodnúť len príslušný stavebný úrad (konanie je zložité),
* preklasifikovať spoločné časti alebo zariadenia na príslušenstvo bytu, akoby išlo o pivnice. Vlastníci sa s návrhom na zmenu spoluvlastníckych podielov majú obrátiť na príslušnú správu katastra nehnuteľností,
* riešiť vlastníctvo kombináciou predchádzajúcich dvoch možností, t. j. pre niektoré miestnosti žiadať stavebný úrad o súhlas so zmenou užívania dokončenej stavby (podľa § 85 stavebného zákona), iné miestnosti ponechať v užívaní ako príslušenstvo bytu (náklady prevádzky znáša každý vlastník sám).