"Doteraz existoval len veľmi malý dopyt po logistických, respektíve nových moderných priemyselných objektoch. Preto je náš trh v tejto oblasti najmenej rozvinutý v strednej Európe. Myslím si, že postupne môžeme čakať rozvoj," hodnotí súčasný trh vedúci oddelenia projektového financovania a financovania nehnuteľností VÚB Roman Krajčír. Príkladom sú podľa neho nielen vznikajúce priemyselné parky v oblastiach s koncentráciou významných investorov, ale aj udomácnenie sa maloobchodných reťazcov, pre ktoré je výhodnejšie zásobovať svoje prevádzky priamo zo Slovenska.
Málo údajov
Najviac údajov o trhu s priemyselnými nehnuteľnosťami zatiaľ existuje v Bratislave. Špecializovanú štúdiu nedávno predstavila developerská firma J & T Global. Pri prognózach v tomto regióne sa vďaka nej možno oprieť aj o reálne čísla. Podľa analytika pre realitný trh J & T Global Mareka Ďurkoviča, vysoká obsadenosť, ktorá vlani dosahovala až 96 percent dostupnej plochy priemyselných priestorov, ako aj nedostatok vysokokvalitných priestorov sú hlavnými ukazovateľmi, ktoré sľubujú nárast aktivít v tomto segmente trhu v hlavnom meste a jeho okolí. "Ak porovnáme Bratislavu a Prahu, všetko hovorí v prospech nových aktivít. Tieto dva trhy sa totiž veľmi podobajú. Len na pražskom trhu sa v roku 2002 prenajalo 120-tisíc štvorcových metrov skladových a priemyselných priestorov. Ak u nás vznikne podobné prostredie ako v Česku, môže dôjsť k rovnakému boomu," predpovedá Ďurkovič. O konkrétnych počtoch štvorcových metrov, ktoré by na základe investícií v najbližšom čase mohli v Bratislave a okolí pribudnúť, však podľa neho zatiaľ ťažko hovoriť. Pribúdať by mali najmä priestory "šité na mieru". Výstavbe komplexov, ktoré by sa len postupne zapĺňali, Ďurkovič veľkú šancu zatiaľ nedáva.
V regiónoch rozhoduje infraštruktúra
Na rozdiel od takého segmentu realitného trhu, akým je bývanie, vytúžené a do istej miery očakávané investície do priemyselných nehnuteľností nemusia byť tentoraz výhradnou záležitosťou Bratislavy a jej blízkeho okolia. "Hlavné mesto má výhodnú polohu," potvrdzuje Krajčír. Investície by sa však nemali obmedzovať len na jeho okolie. "Skôr to bude v oblastiach pozdĺž diaľnice, na významných križovatkách, ale aj v blízkosti veľkých zahraničných investorov," povedal.
Ktoré regióny sú teda najviac zaujímavé a prečo? Experti sa zhodujú: hlavnými aspektmi ďalšieho rozvoja trhu s priemyselnými nehnuteľnosťami budú infraštruktúra, dostupnosť lacnej pracovnej sily, odberatelia a prístup k surovinám. Jednoznačne dobrý potenciál majú regióny s kvalitne vybudovanou dopravnou infraštruktúrou. Práve s ňou je totiž úzko spätý ich ďalší ekonomický rast. Napríklad logistické centrá vznikajú v blízkosti diaľnic a diaľničných križovatiek viazaných na diaľničné priechody alebo okresné a krajské mestá, čím sa optimalizuje a zefektívňuje hlavne cena za prepravu. Z hľadiska rozvoja trhu s priemyselnými nehnuteľnosťami sú podľa analytika J & T Global Ďurkoviča zaujímavé aj regióny s kvalifikovanou pracovnou silou. "Pokiaľ bol určitý región v minulosti známy strojárskou alebo elektrotechnickou výrobou, je vhodné umiestniť tu výrobný závod alebo halu podobného odvetvia. Znížia sa tým napríklad náklady na rekvalifikáciu pracovníkov," hovorí Ďurkovič. V Trnavskom a Trenčianskom kraji, kde pretrvávala nezamestnanosť pracujúcich práve v spomenutých odvetviach, sa tým zvýhodňuje pozícia prípadného investora - zamestnávateľa. Popri iných investičných stimuloch majú práve takéto regióny výhodu.
Ktoré projekty sú perspektívne
Šancu na úspech by podľa J & T Global mali mať v najbližších rokoch projekty subdodávateľských skladov pre veľké výrobné podniky, ako to bolo v prípade Volkswagenu alebo PSA Peugeot Citro#235#n. Ďalej by ju mali mať aj veľké distribučné sklady a logistické parky v blízkosti krajských a okresných miest a v blízkosti diaľnic. Tieto projekty bývajú financované s minimom vlastných zdrojov (približne 20 percent), a to z dôvodu dlhodobej návratnosti. Väčšia časť je pritom financovaná prostredníctvom bánk. Z hľadiska výnosov sú podľa už spomínaného zdroja priemyselné projekty porovnateľné s administratívnymi projektmi zrealizovanými v hlavnom meste Slovenska. Väčšie výnosy ako priemyselné projekty prinášajú už len bytové projekty. Banky, ako potvrdzuje napríklad VÚB, skutočne majú o perspektívne projekty z oblasti priemyselných nehnuteľností záujem. Posudzujú však, aké riziko by niesli a, samozrejme, aký výnos z financovania by mohli získať. Preto je dôležité, aby sa na projekte zúčastnil profesionálny developer a aby zdroj príjmov bol zabezpečený spoľahlivým nájomcom alebo prevádzkovateľom. Každý projekt je však iný a podmienky financovania sú vždy výsledkom dohodnutej štruktúry.
| Niektoré dôvody, prečo slovenský trh zaostal |
| * Neskorší príchod silných maloobchodných reťazcov na slovenský trh, ktoré medzičasom vybudovali logistické centrá v okolitých krajinách a zásobujú od nich aj Slovensko |
| * Pomalší prísun zahraničných investícii, najmä v deväťdesiatych rokoch, ktoré na seba viažu výrobcov subdodávok |
| * Slovensko bolo pôvodne vyradené z prvého kola rozširovania Európskej únie. Obchádzali ho preto napríklad spoločnosti z oblasti logistiky |
| * V porovnaní so svojimi susedmi je SR menším trhom. Z hľadiska perspektívy rozvoja preto Slovensko stálo v záujme investorov iba na druhoradom mieste. Znamená to, že sme museli čakať na istý stupeň nasýtenia významnejších trhov, aby sme začali byť zaujímaví aj pre tento druh investícií |
| Zdroj: VÚB |