Vlastníci bytov opravujú balkóny
V bytovom dome v Bratislave z počtu 43 bytov sú štyri byty na prízemí, ktoré nemajú balkóny. Vlastník bytu na prízemí hradí do fondu údržby a opráv domu príspevky rozpočítané podľa veľkosti podlahovej plochy bytu (pričom do plochy sa nezaráta plocha balkónu a lodžie ani v bytoch, ktoré balkóny a lodžiu majú). V dôsledku toho platí vlastník bytu bez balkónu rovnaký príspevok do fondu domu ako vlastník rovnako veľkého bytu s balkónom a lodžiou. Vlastník bytu bez balkónu prispieva teda na úhradu opráv balkónov iných vlastníkov bytov. Správca domu tvrdí, že spôsob rozpočítania príspevku do fondu opráv a údržby domu podľa výšky spoluvlastníckeho podielu ukladá zákon. Vlastník bytu na prízemí -- bytu bez balkónu -- má o tom pochybnosti a pýta sa, ktorý zákon nariaďuje určovať príspevok do fondu údržby a opráv spôsobom, ktorý z plochy bytu vylučuje plochu balkónov a lodžií?
-- Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov č. 182/1993 Z. z. v platnom znení v § 10 ukladá vlastníkom povinnosť prispievať "na náklady spojené s prevádzkou, údržbou a opravami spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, príslušenstva, prípadne pozemku". Náklady znášajú vlastníci v súlade so zmluvou o spoločenstve alebo so zmluvou o výkone správy. Ďalej zákon hovorí: "Ak zmluva nestanovuje inak, znášajú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome náklady podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu." Zmluvou o spoločenstve alebo zmluvou o správe je teda možné dohodnúť rôzny spôsob tvorby fondu opráv a údržby, napr. tvoriť ho podľa podlahovej plochy bytu bez plochy balkónov a lodžií, podľa podlahovej plochy bytu vrátane balkónov a lodžií, rovnakou sumou na každý byt a pod. V prípade, že zmluva o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy neurčuje spôsob tvorby fondu opráv a údržby, znášajú vlastníci náklady na opravy a údržbu podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu. V zmysle zákona sa zaraďujú balkóny a lodžie do spoločných častí domu, sú s domom pevne spojené, sú jeho súčasťou podobne ako obvodové múry, aj keď sú vysunuté mimo obvodového múru domu. Prípadné rozhodnutie vlastníkov v dome o tom, aby niektorý vlastník, napríklad vlastník bytu bez balkónu, vôbec neprispieval na úhradu nákladov spojených s údržbou a opravou balkónov, by nebolo v súlade so zákonom. Zmluvne je možné dohodnúť spôsob tvorby fondu, stanoviť tiež náklady hradené individuálne (dláždenie balkóna) alebo zo spoločného fondu, ale úplné "oslobodenie" vlastníka prízemného bytu bez balkóna z platenia príspevku napr. na opravu opadávajúceho muriva z balkónov iných vlastníkov bytov by nebolo správne, nebolo by v súlade so zákonom o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Súhlas prenajímateľa s podnájmom
Podnájomník zriadil v prenajatej časti bytu krajčírsku dielňu. S činnosťou podnájomníka nie je spokojný prenajímateľ bytu (vlastník bytu a domu). Je prenajímateľ oprávnený žiadať, aby podnájomník nevykonával výrobnú činnosť v byte? Z akých dôvodov môže prenajímateľ zasiahnuť do vzťahu medzi nájomcom a jeho podnájomníkom? Upravuje tieto vzťah právny predpis?
-- Nájomca má právo byt alebo jeho časť prenechať do podnájmu, ale iba so súhlasom prenajímateľa bytu (§ 719 OZ). Prenajímateľ nie je povinný súhlasiť s podnájmom, resp. môže svoj predchádzajúci súhlas zrušiť, ale len zo závažných dôvodov. OZ nevymenúva, ktoré sú také závažné dôvody, že oprávňujú prenajímateľa vysloviť nesúhlas s podnájmom. Na vyslovenie nesúhlasu s podnájmom poznáme niekoľko dôvodov. Predovšetkým prichádza do úvahy nesúhlas, ak predmet nájmu sa užíva iným spôsobom, než dovoľuje prenajímateľ nájomcovi. Zmení sa účel užívania, ak sa časť bytu určeného na bývanie užíva na účely podnikania (dielňa, obchod a pod.). Ak prenajímateľ nedal predchádzajúci súhlas na zmenu účelu užívania, môže dodatočne nesúhlasiť a žiadať od nájomcu zrušenie podnájmu. Zmena účelu užívania -- ak nájomca nevyhovie prenajímateľovi -- môže byť dôvodom na výpoveď nájmu bytu. Ďalším závažným dôvodom môže byť zamlčanie okolností podnájmu pred prenajímateľom. Nájomca bytu musí informovať prenajímateľa o všetkých náležitostiach zmluvy o podnájme: o počte osôb, výške ceny za podnájom, finančných záväzkoch podnájomníka, o trvaní podnájmu, výpovednej lehote atď. Prenajímateľ pri vyslovení súhlasu berie do úvahy, či podnájom nezapríčiní nevýhody vyplývajúce z charakteru potrieb podnájomníka. Prenajímateľ myslí na to, či nedôjde k zvýšenému opotrebeniu bytu a domu, či má pripustiť nasťahovanie mnohodetnej rodiny napr. do časti domu, v ktorom bývajú dôchodcovia. Pri súhlase s podnájmom má prenajímateľ skúmať, či nájomca nezneužíva podnájom na svoje obohacovanie sa. Dosahovanie neprimeraného zisku sa posudzuje ťažko, ale v zásade sa má porovnávať výška nájomného za byt s výškou nájomného za podnájom. Ak prenajímateľ po zohľadnení všetkých nákladov nájomcu zistí, že ide o neprimeranú cenu za podnájmom, môže odoprieť súhlas s podnájom. Súčasný právny predpis (§ 719 OZ) nie je pomôckou na posúdenie, či ide o závažné dôvody nesúhlasu prenajímateľa. Domnievam sa preto, že vymedzenie okruhu závažných dôvodov prenajímateľa pre nesúhlas s podnájmom by pomohlo súčasnej praxi, v ktorej ani prenajímateľ, ani podnájomník nenachádza v zákone konkrétnu oporu.