Regulačné ventily na radiátory
Odpovede na otázky čitateľov na tému automatických termoregulačných ventilov sa postupne uverejňovali v rubrike HN Poradenstvo od októbra 1999 do februára 2001 štyrikrát. Otázky sa dávali v dôsledku nejasných ustanovení zákona č. 70/1998 Z. z. o energetike, ktorý ukladá priamemu odberateľovi, t. j. osobe, ktorá odoberá teplo na základe zmluvy, aby po 1. júli 1998 vybavila sústavu tepelných zariadení automatickou reguláciou parametrov teplomernej látky na každom tepelnom spotrebiči. Zákon a ani jeho vykonávacia vyhláška nestanovili lehotu, do ktorej sa majú ventily inštalovať na radiátory, nestanovili kto má hradiť náklady kúpy a montáže ventilov a nejasne vyjadrili sankcie za nesplnenie povinnosti inštalovať automatické ventily. Čitatelia HN v listoch redakcii sa pýtali, či budú byty rovnomernejšie vykurované po zavedení termoregulačných ventilov, prečo donucuje zákon občanov hradiť relatívne vysoké náklady (4 -- 6 tisíc Sk) bez ich súhlasu (bez súhlasu nájomcu alebo vlastníka bytu), prečo hrozí zákon pokutami a akými?
-- Odpovede uverejnené v HN smerovali k tomu, aby vlastníci a nájomcovia bytov odmietali úhradu nákladov, ak nedali predchádzajúci súhlas. Zákon č. 70/1998 Z. z. o energetike sa doposiaľ nenovelizoval, preto priami odberatelia (družstvá, spoločenstvá) môžu aj naďalej trvať na inštalácii termoregulačných ventilov. Zákon č. 70/1978 Z. z. je však chybný v tom, že nerešpektuje ustanovenie iného zákona. Poukázali sme na to v odpovedi uverejnenej v HN 13. 2. 2001. Opakujeme túto odpoveď, je naďalej aktuálna. Na otázku, či odmietnutie vlastníka bytu na úhradu nákladov súvisiacich s termostatizáciou radiátorov je v súlade so zákonom č.70/1998 Z. z. o energetike bola odpoveď takáto: Vyhláška č.206/1991 b. ukladala vlastníkom alebo správcom budov vybaviť radiátory automatickým regulačným zariadením (termostatickými regulačnými ventilmi). Vyhláška neriešila, kto má hradiť náklady, predpokladalo sa, že sa uhradia zo štátneho rozpočtu. Zákon o energetike č. 70/1998 Z. z. rovnako ukladá priamemu odberateľovi (nie konečnému spotrebiteľovi) zabezpečiť automatickú reguláciu na radiátoroch. Z tejto povinnosti môžu povoliť výnimku krajské inšpektoráty Štátnej energetickej inšpekcie najdlhšie na dve vykurovacie obdobia. Takto znejú príslušné ustanovenia zákona o energetike, ktorý nerieši úhradu nákladov na kúpu a montáž termoregulačných ventilov, ani nepoukazuje na predpis, z ktorého sa má vychádzať. Predpis, z ktorého by sa malo vychádzať je zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov č. 182/1993 Z. z., podľa ktorého všetky náklady hradia vlastníci bytov a nebytových priestorov. Vlastníci v dome rozhodujú hlasovaním. Ak vlastníci v dome väčšinou hlasov rozhodnú tak, že odmietnu náklad na termostatizáciu radiátorov, nebude sa realizovať, lebo nezaviazali sa na úhrade nákladov. Túto odpoveď z 13. 1. 2001 pokladám aj naďalej za správnu a preto vlastníci bytov by sa mali rozhodovať sami a zaviesť termostatizáciu na radiátoroch, ak táto bude znamenať úsporu tepelnej energie.

Ako predať dom alebo byt
Ako má postupovať predávajúci pri predaji domu alebo bytu, aby dodatočne nemal nepríjemnosti a predaj bol úspešný?
-- Ak predaj rodinného domu alebo bytu vo vlastníctve osoby má byť úspešný, nemá sa predávajúci spoliehať len na vlastné poznatky, ale využiť skúsenosti odborníkov, i keď pritom musí vynaložiť určité -- často značné -- náklady.
* V prvom rade pred predajom má si predávajúci vytvoriť jasnú predstavu o cene, ktorú bude žiadať od záujemcov na kúpu. Ocenenie, t. j. odhad trhovej ceny nehnuteľnosti môže vykonať znalec z odboru oceňovania nehnuteľností, realitná kancelária, alebo iná oprávnená osoba. Odborné ocenenie má výhodu pre predávajúceho aj v tom, že získa podrobnú dokumentáciu, ktorú môže odovzdať záujemcovi o kúpu. K ocenenej trhovej cene je vhodné prirátať ešte 3 až 5 percentnú rezervu pre vyjednávanie so záujemcami o kúpu. Predávajúci sa nemá obrátiť na banku a objednať ocenenie nehnuteľnosti pre účely jej predaja, lebo banky takéto služby neposkytujú. Odhadujú trhovú cenu nehnuteľnosti pre poskytovanie úveru kupujúcemu.
* Po prvej (overenej) orientácii o predajnej cene sa vlastník -- predávajúci má rozhodnúť, či poverí predajom oprávnenú právnickú alebo fyzickú osobu (napr. realitnú kanceláriu) alebo predaj zabezpečí sám. Predaj prostredníctvom makléra (realitnej kancelárie) znamená, že sa predávajúci zbaví starostí, ale zaplatí odmenu maklérovi vo výške 2 až 6 percent z predajnej ceny. Napr. za predaj bytu v cene 1,5 mil. Sk môže odmena činiť 30 až 90 tisíc Sk. Makléri si vyhradzujú pritom zväčša aj právo exkluzívneho predaja, čo znamená, že odmenu dostane maklér aj v prípade, že predávajúci sám nájde kupujúceho.
* Ak sa predávajúci alebo jeho maklér dohodnú s kupujúcim na cene, možno odporúčať, aby podpísali predbežnú dohodu. Ňou potvrdzuje kupujúci svoj skutočný záujem o kúpu a predávajúci všetky podmienky a údaje pre realizáciu predaja (cena, platobné podmienky, termín odovzdania domu alebo bytu kupujúcemu). Je účelné dohodnúť aj preddavok vo výške 1,5 -- 3 % z kúpnej ceny ako potvrdenie úmyslu o kúpu. Súčasne má predávajúci vyzvať kupujúceho, aby sa obrátil na banku so žiadosťou o prísľub na financovanie. Takto sa predávajúci vyhne prípadným neskorším problémom s platobnou schopnosťou kupujúceho.
* Ďalším krokom je uzavretie kúpnej zmluvy, pri ktorej spolupôsobí odborník (právnik, notár). Návrh zmluvy by mal predávajúcemu posúdiť nezávislý odborník (znalec), za príslušnú odmenu. Formulácia zmluvy je dôležitá, lebo po jej podpísaní a overení podpisov sú zmeny zmluvy prakticky vylúčené.
* Overením podpisov zmluvy je zmluva právoplatná, ale prevod vlastníckeho práva nasleduje až po zápise vlastníctva do katastra nehnuteľností. Medzi podpisom zmluvy a zápisom do katastra nehnuteľností uplynie určitý čas (niekoľko týždňov). Kúpna cena sa zaplatí po nadobudnutí právoplatnosti kúpnej zmluvy v plnej výške, ak je predpoklad, že návrh na vklad do katastra nehnuteľností bude vykonaný bez problémov.

Údržba alebo oprava domu
Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov ukladá vlastníkom povinnosť prispievať aj na náklady spojené s údržbou a opravami spoločných častí a zariadení domu. Aký je rozdiel medzi údržbou a opravami spoločných častí a spoločných zariadení domu?
-- Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov nevysvetľuje rozdiel medzi údržbou a opravou spoločných častí alebo zariadení, prípadne príslušenstva domu. Zákon stanovuje povinnosť prispievať na náklady spojené s prevádzkou, údržbou a opravami (§ 10 zákona). Stavebný zákon určuje, v ktorých prípadoch je potrebné stavebné úpravy alebo udržiavacie práce ohlásiť stavebnému úradu, nedáva všeobecný výklad pojmu údržby a opráv spoločných častí a zariadení domu. Z praxe vyplýva, že tak pri údržbe ako pri opravách ide o predchádzanie havárií a väčších škôd, o odstránenie nedostatkov, ktoré vznikajú užívaním domu, jeho vekom alebo vplyvom počasia. Údržba a opravy sa majú preto konať vo viac-menej pravidelných intervaloch. Pritom udržiavacie práce sú viac-menej také, ktoré predchádzajú vzniku poškodenia (maľovanie schodiska, obnova ozdoby vonkajšej fasády, strechy a pod.). Opravy sú zväčša práce, ktoré odstraňujú už vzniknuté škody v dôsledku zanedbanej údržby. Opravy a údržba nezvyšujú cenu domu. V jednotlivých prípadoch je často ťažké nájsť hranicu medzi údržbou a opravou. Najmä pri opravách ide často aj o obnovu, modernizáciu alebo rekonštrukciu, teda náklady, ktoré predlžujú životnosti a zvyšujú hodnotu cenu. Z hľadiska rozhodovania o potrebe údržby alebo opravy je irelevantné, či ide o údržbu alebo opravu: rozhodujú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome väčšinou hlasov vlastníkov. V nájomnom dome rozhoduje vlastník domu a hradí náklady z nájomného. Ak nejde o údržbu a opravy, ale o zmenu pôvodného projektu domu, napr. ide o nadstavbu, vstavbu, prístavbu, rekonštrukciu atď., rozhodujú všetci vlastníci -- je potrebný jednomyseľný súhlas každého vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome. Pred rozhodnutím vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome o potrebnej údržbe alebo oprave je treba preskúmať, či predmet vyžadujúci opravu je v podielovom spoluvlastníctve alebo vo vlastníctve vlastníka bytu alebo nebytového priestoru. Osobitne sporná býva otázka, či sú okná a balkóny v spoluvlastníctve a či náklady na údržbu a opravy znášajú samotní vlastníci priamo alebo sa hradia zo spoločného fondu údržby a opráv. Vlastníci bytov a nebytových priestorov sa môžu aj v rôznych iných prípadoch rozhodnúť, že náklady na údržbu a opravy určitých častí podielového spoluvlastníctva (nielen okien alebo balkónov) budú hradiť individuálne a nie príspevkami do spoločného fondu domu.