Dane z prevodu a prechodu nehnuteľností v nadväznosti na novelu zákona účinného od 1. apríla 2002
Kúpil som si rodinný dom pred tromi rokmi. Daňový úrad ma pred mesiacom vyzval na zaplatenie dane z prevodu. Čo to znamená?
-- Aj keď zo zákona je daňovníkom dane z prevodu predávajúci, vám vyplýva povinnosť zaplatiť daň zo zákona bez toho, aby ste sa k tomu špeciálne zaviazali. Vo vašom prípade pravdepodobne predávajúci nesplnil svoju daňovú povinnosť, a tak daňový úrad využil inštitút ručenia zo zákona a vyzval na zaplatenie dane z prevodu vás podľa pôvodného znenia § 8 zákona č. 318/1992 Zb. v znení neskorších predpisov. Inštitút ručenia bol však v prípade dane z prevodu a prechodu zrušený novelou zákona, a to zákonom č. 256/2000 Z. z. s účinnosťou od 1. augusta 2000. Od účinnosti III. novely zákona č. 318/1992 Zb. v znení neskorších predpisov už nie je možné uplatňovať zaplatenie dane nadobúdateľom, t. j. kupujúcim, v prípadoch, keď daňovník daň včas nezaplatil a do účinnosti novely zákona nebola ručiteľovi zaslaná výzva na zaplatenie dane. V prípadoch, ak správca dane do účinnosti novely zákona vyzval ručiteľa na zaplatenie dane, môže u ručiteľa vymáhať zaplatenie dane aj po účinnosti novely. Na záver považujem za potrebné zdôrazniť, že od 1. apríla 2002 bol inštitút ručiteľa zrušený aj pri dani z darovania.
Dostali sme darom rodinný dom, na ktorom je v časti C listu vlastníctva ťarcha, a to vecné bremeno prechodu cez pozemok v prospech tretej osoby -- nášho suseda. Máme povinnosť z vecného bremena platiť daň?
-- Vecné bremeno sa v takomto prípade už nezdaňuje, bolo zdanené pri jeho zriadení a neznižuje sa ani hodnota nehnuteľnosti o hodnotu vecného bremena. Vychádza sa z premisy, že pri právnom akte darovacej zmluvy bola obdarovanému známa skutočnosť, že je na nehnuteľnosti ťarcha-vecné bremeno a teda mohol tento dar aj odmietnuť, ak nemohol alebo nebol ochotný akceptovať ťarchu.
Svojej dcére sme predali náš rodinný dom s tým, že v zmluve sme si dali zriadiť vecné bremeno doživotného užívania dvoch izieb. Máme toto vecné bremeno tiež zdaniť?
-- To ste urobili veľmi dobre. Len málo ľudí si uvedomuje následné riziká spojené s transakciou prevodu nehnuteľností na svojich potomkov. Z hľadiska zdanenia ste daňovníkom vy, keďže ide o kúpnu zmluvu. Základom dane je dohodnutá cena, minimálne však cena zistená podľa platných cenových predpisov, ktorá bude vo vašom prípade zvýšená o hodnotu vecného bremena. Pokiaľ hodnota vecného bremena nie je v zmluve určená, potom je určená podľa § 26 ods. 2 zákona č. 318/1992 Zb. v znení neskorších predpisov.
Uvedené platilo, ak daňová povinnosť vznikla do 1. apríla 2002. Ak daňová povinnosť vznikla po tomto termíne, potom podľa nového znenia § 9 hodnota vecného bremena už nie je predmetom dane z prevodu a prechodu nehnuteľností a teda nebudete platiť daň z hodnoty zriadeného vecného bremena. Ustanovenia § 26 v pôvodnej verzii zákona pojednávajúce o vecných bremenách boli nahradené ustanoveniami o súčinnosti orgánov štátnej moci a štátnej správy pri zdaňovaní prevodov a prechodov nehnuteľností.
V marci 1999 som kúpil byt od bytového družstva, v ktorom som býval 15 rokov za 50 000 Sk. Vklad do katastra nehnuteľností bol vykonaný rozhodnutím zo dňa 17. februára 2000. Byt som následne predal v decembri r. 2000 za 850 000 Sk. Budem z uvedenej transakcie platiť daň z prevodu, prípadne inú daň?
-- Každý predaj nehnuteľnosti sa podľa zákona č. 318/1992 Zb. v znení neskorších predpisov zdaňuje daňou z prevodu a prechodu nehnuteľností. Daňová povinnosť vzniká vkladom do katastra nehnuteľností. To znamená, že vo vašom prípade treba zistiť presne, kedy bol vklad od katastra vykonaný a následne do 60 dní podať daňové priznanie k dani z prevodu a prechodu nehnuteľností zo sumy 850 000, ak je cena stanovená podľa platných cenových predpisov nižšia ako vaša predajná, t. j. dohodnutá medzi kupujúcim a predávajúcim. Sadzba dane sa určí podľa príbuzenského vzťahu. Ak medzi vami ako predávajúcim a kupujúcim nie je žiadny príbuzenský vzťah, potom sú to 4 %. Okrem dane z prevodu príjem z predaja bytu vo výške 800 000 Sk (850 000 -- 50 000) nie je podľa § 4 ods. 1 písm. a) zákona č. 366/1999 Z. z. v znení neskorších predpisov oslobodený od dane. Zákon určuje dva roky na trvalý pobyt v byte a tiež na vlastníctvo k bytu. Vy ste nadobudli vlastníctvo k bytu 17. februára 2000. To znamená, že ste podmienky stanovené v zákone nesplnili a mali ste príjem z predaja zdaniť spolu s ostatnými príjmami za r. 2000. Príjem bolo potrebné zahrnúť medzi ostatné príjmy podľa § 10 ods. 1 písm a) zákona č. 366/1999 Z. z. v znení neskorších predpisov. Od 1. januára 2002 platí novela zákona č. 366/1999 Z. z., podľa ktorej podmienka vlastnenia a trvalého pobytu najmenej po dobu dvoch rokov bezprostredne pred predajom sa považuje za splnenú, ak sa občan preukáže, že návrh na povolenie vkladu do katastra je starší ako dva roky.